Проектирование бизнес-центров
Предпринимательская деятельность – один из самых востребованных видов деятельности на сегодняшний день. Развитие данной сферы жизни приводит к тому, что появляется потребность к строительству наиболее комфортных площадей и помещений для ведения данной деятельности, которые бы соответствовали всем требованиям, размещающихся в них людей, которые бы совмещали в себе площадки для ведения бизнеса, проведения переговоров, размещения персонала, размещения и реализации товаров и услуг.
Проектирование бизнес-центров полностью решает данные задачи, реализуя все потребности заказчика. Бизнес-центр — это современное офисное здание или комплекс зданий, с необходимой для ведения деловой деятельности инфраструктурой. В основном помещения бизнес-центров предназначены для сдачи в аренду.
Современные, грамотно спроектированные бизнес-центры становятся новым типом общественного здания, представляющим из себя многофункциональную структуру, которая обеспечивает различные потребности общества. Новейшие бизнес-центры имеют настолько спланированную инфраструктуру, что могут представлять из себя отдельный организм, вмещающий в себя множество различных структур и организаций. Современные бизнес-центры удобны не только с точки зрения людей, эксплуатирующих их, но и для людей, посещающих данный вид общественных зданий для получения услуг.
Проектирование бизнес-центров – это постоянно развивающаяся сфера проектирования. Ведь с годами все больше требований предъявляется к комфортабельности данного вида зданий, а развитие современных технологий строительства, отделки, дизайна не стоит на месте, постоянно совершенствуется, внедряя в сферу проектирования более совершенные решения.
Проектированиезданий бизнес-центров должно объединять в себе целый комплекс решаемых инженерных задач – проектирование офисов, проектирование общественных зданий, проектирование складов, (если такие имеются), проектирование инженерных систем.
Проектирование зданий бизнес-центров должно предусматривать наличие всех атрибутов современной жизни: парковки, постов охраны, зоны рецепции, заведений общественного питания, тренажерных залов, площадок для банкоматов, мест для курения и т.п.
Основными критериями при оценке комфортабельности бизнес-центров являются:
- местоположение (чем ближе к центральным частям города, тем лучше, актуальна также близость к метро и основным транспортным развязкам),
- тип здания (наличие современной отделки, многоэтажность, многофункциональность и т.п.),
- год постройки,
- управление зданием (наличие автоматических систем управления, наличие персонала, обеспечивающего комфортную эксплуатацию здания),
- конструктивные решения (надежность строительных конструкций, их современность, качество, безопасность),
- планировка и отделка (рациональное размещение и использование площадей, удобная маршрутизация внутри здания, наличие качественной отделки, дизайна, ремонта),
- инженерия (оснащенность инженерными сетями, лифтами, системами энергосбережения, контроля доступа и пр.),
- парковка (не только для персонала, но и для посетителей),
- инфраструктура.
1. Основание для проектированиябизнес-центра – акт согласования выбранной площадки под строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, технические условия на имеющиеся на площадки сети и сооружения.
2. Вид строительства – новое строительство, реконструкция старого здания.
3. Стадия проектирования – проектная документация, рабочий проект.
4. Основные технические показатели бизнес-центров– этажность, стадийность проектирования или строительства, количество зданий, входящих в проект бизнес-центра и т.п.
5. Основные конструктивные решения бизнес-центров– размеры, площадь проектируемого здания, вид фундамента, материал каркаса, материалы элементов покрытий, перекрытий, перегородок кровли, тип окон, дверей, лестниц, наличие лифтов, балконов, вид утепления зданий, материалы фасадов и внешней отделки, высота этажей.
6. Объемно-планировочные решения – вид и материалы внутренней отделки и дизайна помещений, требования к площади помещений, требования к виду и количеству размещаемых на этаже помещений, количество санузлов и местоположение их на этаже, требования к общественным местам, пространственное сообщение помещений в здании, расположение входов/выходов.
7. Требования к инженерным сетям – оснащенность бизнес-центра теми или иными инженерными системами.
8. Требования к пожарной безопасности бизнес-центра – применение огнестойких материалов, конструктивной огнезащиты, наличие систем пожарной безопасности.
9. Требования к благоустройству и оснащению прилегающей территории бизнес-центров.
10. Сроки проектирования бизнес-центра.
Получая техническое задания от Заказчика, проектировщик начинает выполнять все его требования, последовательно, по пунктам, соблюдая при этом действующие нормы проектирования бизнес-центров и входящих в него систем, а также обеспечивая необходимыми расчетами работоспособность системы, надежность и безопасность конструкций и применяемых материалов.
Основные нормативные документы при проектировании бизнес-центров:
• СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»
• СП 117.13330.2011 «Общественные здания административного назначения»
• Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации»
• Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
• Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»
• Федеральный закон от 23 ноября 2009 г. N 264-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
• СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»
• СП 117.13330.2011 «Общественные здания административного назначения»
Также при проектировании бизнес-центров необходимо следовать нормам на проектирование инженерных сетей, а если в составе бизнес-центра есть помещения специального назначения – общественного питания, гостиницы, склады, цеха, то руководствоваться нормами для данного типа помещений.
Состав проекта бизнес-центра регламентируется Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
Основными разделами, представленными в проектной документации, являются:
1. Генеральный план бизнес-центра.
2. Конструктивные решения/
3. Объемно-планировочные решения.
4. Благоустройство территории бизнес-центра.
5. Инженерные системы бизнес-центра.
Внешний вид бизнес-центра, его структура и этажность непосредственно зависит от размеров и формы участка. В связи с этим следует внимательно отнестись к выполнению проектного раздела генерального плана земельного участка, в рамках которого важно основательно продумать организацию паркинга (наземный или подземный), оценить возможность размещения разворотных площадок и погрузочно-разгрузочных мест (при наличии в качестве инфраструктурных объектов ресторанов или кафе).
Генеральный план прежде всего должен отражать решения по организации планировки земельного участка и методы реализации этих решений. При наличии подземного паркинга должны разрабатываться мероприятия по его строительству. Проект генерального плана должен содержать график движения земляных масс, план организации рельефа местности. Генеральный план отображает границы участка и места его прилегания к другим участкам, автомобильным и пешеходным дорогам.
На генеральном плане также отражаются присутствующие в условиях застройки наружные инженерные сети – водопровод, канализация, отопление, газоснабжение, электроснабжение, сети связи. Либо, если таковые отсутствуют, отражаются проектируемые наружные инженерные сети.
На выбор конструктивных решений при проектировании бизнес-центров влияют многие факторы: его этажность, габариты, сейсмологическая обстановка в районе строительства, требования муниципалитета к городской застройке, геологические условия строительной площадки и пр.
Зная все параметры будущего бизнес-центра нужно грамотно выбрать тот или иной вид конструктивных элементов, составляющих каркас здания и несущих на себе большие нагрузки.
Конструктивные решения включают в себя решения по выбору фундамента зданий. Фундамент должен выдерживать все нагрузки от эксплуатации здания. Выбор технологии его возведения и применяемых материалов зависит от многих факторов, в том числе от наличия цокольных этажей или подземного паркинга.
Каркас здания бизнес-центра – монолитный железобетон, сборный металлокаркас или другие виды. Конструктивными решениями проектируемого бизнес-центра определяются такие параметры как толщина и материал наружных стен, внутренних перегородок, вид и материл плит перекрытия и покрытия. Проектируются решения по кровле бизнес-центра.
В данном же разделе проектирования бизнес-центров определяются решения по материалам и дизайну фасадов, окон, дверей, наличие и месторасположение основных инженерных коммуникаций, лестниц, лифтов.
При проектировании помещений бизнес-центров важно учитывать потребности различных типов предпринимательской деятельности, а также предусматривать возможность перепланировки помещений и изменения предназначения отдельных зон. В зависимости от класса и масштаба бизнес-центра в проект закладывается разное количество входов, лифтовых групп; меняется и процентное соотношение общей площади к полезной, которое может составлять до 15-20%. Также предусматривается количество и размеры конференц-залов. Проводится и трафик-анализ, особенно для того, чтобы правильно спроектировать размер холлов, оценить нагрузки на лифты и турникеты, а также на эвакуационные пути.
В данном разделе проектирования бизнес-центров отражаются все планировки здания, размеры каждого помещения. На каждом этаже может быть различная планировка, определяющаяся требованиями при дальнейшей эксплуатации и зависящая от типа организации, которая будет занимать данное помещение. Объемно-планировочными решениями оговариваются габариты коридоров, необходимые для передвижения того или иного количества людей, перемещения грузов. Размеры офисных помещений можно рассчитать в зависимости от количества рабочих мест, размещаемых в данном помещении.
Возможно проектирование различных вспомогательных помещений – кухонь, комнат отдыха, душевых, в зависимости от требований, установленных в техническом задании.
Объемно-планировочные решения бизнес-центров могут представлять собой планирование площади различного типа – атриумное размещение, галерейного типа, коридорного типа и прочие.
Материалы, применяемые при проектировании объемно-планировочных решений бизнес-центров, должны обладать некоторыми свойствами:
- высокая эксплуатационная стойкость используемых материалов, которые должны как можно дольше служить без потери своих характеристик и внешнего вида.
– красивый эстетический вид.
- материалы, применяемые в отделке рабочих зон должны иметь хороший запас прочности и быть приятны внешне.
- акустический комфорт, создаваемый благодаря способности отдельных материалов глушить звук.
- доступность применяемых материалов, исключено применение редких, серийно производящихся материалов.
- соотношение цена-качество. Для отделки помещений представительского класса возможно увеличение расходов на материалы.
Современная офисная жизнь предполагает наличие рекреационных зон для комфорта, работающих на территории бизнес-центра людей. Для этого проектом подразумевают обустройство зеленых зон – высадка насаждений, создание садово-парковой зоны с озеленением, расстановка малых архитектурных форм – светильников, скамеек, фонтанов, памятников, урн. Размер и количество таких зон определяется проектом, продумывается каждая деталь, вплоть до применяемых семян многолетних трав. Разрабатывается план покрытий с указанием каждого вида покрытия и его местонахождения.
Ни один современный бизнес-центр невозможно представить без наличия в нем парковочной зоны для автомобилей. Парковка может быть наземной, подземной или и то, и другое вместе. Очень важно предусмотреть такое количество машиномест, которое будет обеспечивать как минимум на 80% потребность в парковочных местах. Очень важно учитывать при этом не только количество работающих в здании человек и обеспечение их машиноместами, но и рассчитать примерное количество посетителей, которым потребуются услуги парковки. Парковка может быть также разделена на парковку для работников и парковку для посетителей. Расположение парковки должно быть рациональным, оно должно быть приближено к входу в бизнес-центр.
Для обеспечения движения по территории автотранспортных средств и пешеходов проектом благоустройства территории бизнес-центра предусматривается наличие дорог, подъездных путей, пешеходных дорожек и мостиков, площадок для разворота, разгрузки техники. Если проектом бизнес-центра предусмотрено наличие нескольких входных групп, то обязательно нужно предусмотреть наличие подъездных путей к каждой.
Проектом благоустройства также должны быть предусмотрены ливневые водостоки с территории, уходящие в городскую ливневую канализацию. А при наличии зеленых зон и насаждений – выводы водопровода для их поливки.
Проектирование каждой инженерной системы бизнес-центра имеет свои нюансы и требует от проектировщика определенной сноровки и знаний.
При проектировании водоснабжения и канализации бизнес-центров важно учитывать количество и вид потребителей, основные часы пиковых нагрузок на данные сети, возможность подключения к городским сетям. Например, при наличии на территории бизнес-центров предприятий общественного питания потребуется расчет и применение в проекте специальных установок – жироуловителей, а при наличии автомойки – специальных очистных сооружений для стоков.
При проектировании отопления и вентиляции важно учитывать климатические характеристики местности, вид применяемых при строительстве наружных конструктивных материалов, наличие конструктивной теплоизоляции и температурные требования как в целом здании бизнес-центра, так и в отдельных помещениях. Например, если на территории бизнес-центра есть складские помещения, очень важно понимать потребуется ли их отопление или наоборот, они должны обладать пониженной температурой. При наличии предприятий общественного питания в составе бизнес-центров особое внимание уделяют вентиляции. Она должна быть разделена на зоны, исключающих попадание сторонних запахов в помещения, где работают и принимают посетителей. Отопление может быть централизованным, но при наличии собственной системы отопления, собственной автономной котельной, бизнес-центр автоматически становится выше классом.
Отдельным элементом презентабельности бизнес-центров является наличие системы кондиционирования. В жаркую погоду это особенно важный пункт оснащения бизнес-центра. Наличие данной системы является огромным преимуществом для арендаторов.
Сети электричества при проектировании бизнес-центров должны обеспечивать потребность в электричестве как всего здания в целом, так и каждого потребителя. Нагрузка на данные сети в таком здании особенно высока, ведь одновременно в нем могут работать многие устройства – компьютеры, принтеры, осветительные приборы, оборудование, технологические устройства – насосы, вентиляторы, кондиционеры, холодильные установки и прочие.
Ни одно современное здание бизнес-центра не может обойтись без наличия в нем сетей связи – телефонизации, интернета и пр.
Огромным преимуществом для потенциальных арендаторов являются запроектированные в бизнес-центре система видеонаблюдения, система контроля и управления доступом.
Для обеспечения пожарной безопасности проектируемого бизнес-центра проектом предусматривается наличие таких систем, как автоматическая пожарная сигнализация, система автоматического пожаротушения, система противодымной вентиляции, система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре.
Наличие тех или иных сетей в проекте бизнес-центра обусловливается не только требованиями технического задания, но и оснащенностью района проектирования данными сетями в целом, ведь для обеспечения работоспособности данных систем требуется их подключение к действующим наружным сетям. Если на территории проектирования бизнес-центра таких сетей не имеется, рационально предусмотреть проектирование наружных сетей до места подключения к действующим сетям. Возможность такого подключения запрашивается у организаций, подающих данные ресурсы, для этого ими вдаются специальные технические условия, а проект дополнительно согласовывается с данными организациями.
