Проектирование торгово-развлекательных центров. Проектирование ТРЦ.
Сферы торговли и оказания услуг – одни из фундаментальных сфер жизни современного человека. В настоящее время в нашем обществе существует огромная потребность в покупке товаров – продуктов питания, одежды, обуви, бытовой техники и электроники, лекарств, косметических и бытовых принадлежностей и многого другого, а также существует огромная потребность в получении бытовых и других видов услуг. Современный человек очень ценит свое время, время – самый ценный ресурс на сегодня. Огромным достижением нашей цивилизации становится то, что все вышеперечисленные и многие другие виды деятельности можно с легкостью объединить в одном месте – торгово-развлекательном центре.
При проектировании торгово-развлекательных центров инвесторы, архитекторы и инженеры стараются объединить в будущем ТРЦ множество мест для удовлетворения нужд человека. Посещая такой торгово-развлекательный центр, человек за одну поездку может решить сразу несколько вопросов - купить товары различного назначения (продукты, стройматериалы, зоотовары, подарки, одежду и пр.), получить необходимые ему услуги (ремонт, химчистка, пошив одежды, почтовые услуги, банковские услуги, развлечения, услуги общественного питания и т.п.), встретиться с друзьями (посетить кинотеатр, кафе, ресторан, боулинг) и многое другое.
Проектирование торгово-развлекательных центров – одна из наиболее востребованных сфер проектирования, ведь торгово-развлекательные центры все более прочно входят в нашу жизнь, облегчая своим существованием жизнедеятельность человека. К проектированию торгово-развлекательных центров следует очень внимательно подходить, ведь от грамотно реализованного проекта зависит очень многое – жизнь и безопасность посетителей, рентабельность проекта для владельцев, комфортное пребывание арендаторов.
Условно, при проектировании можно выделить следующие виды торгово-развлекательных центров:
1. Микрорайонные. Основным арендатором при проектировании такого торгово-развлекательного центра будет продуктовый супермаркет. Площадь обычно не более 10 000 кв. м. Посетители — жители микрорайона, проживающие в 5-10 минутах ходьбы, работники близлежащих предприятий.
2. Окружные. Якорные арендаторы — продуктовые магазины, крупные магазины-склады или интернет-магазины с пунктами выдачи. От микрорайонных торгово-развлекательных центров окружные ТРЦ при проектировании отличаются более разнообразным обилием товаров и увеличенной площадью: 10 000 – 30 000 кв. м. Основные посетители - население, проживающее на расстоянии до 30 минут езды, т. е. жители своего и ближайших районов. При проектировании окружных торгово-развлекательных цнтров следует обратить внимание на заложение в проект необходимого количества парковочных машино-мест и удобство подъезда к ТРЦ.
3. Региональные. Отличаются разнообразием представленных товаров, можно приобрести товары любого назначения. Содержат в себе: универсальный магазин, магазин с дисконтными товарами и модный молодежный бутик. Якорным арендаторам при проектировании данных торгово-развлекательных центров отдается около 50% торговой площади. Общая площадь объекта колеблется от 30 000 до 75 000 кв. м. (иногда до 100 000 кв. м.). Зона охвата посетителей составляет до 25 км. Для привлечения посетителей и гостей города в данный ТРЦ при проектировании стараются включить в концепцию торгово-развлекательного центра какую-либо "фишку" (это может быть океанариум - как в ТРЦ "РИО", самый большой аквариум как в ТРЦ "Авиапарк") или что-то из индустрии развлечения - как кинотеарт в большинстве крупных ТРЦ или аквапарк.
4. Суперрегиональные. Ассортимент товаров и услуг еще шире, чем в региональном. Площадь составляет от 75 000 кв. м. Основные арендаторы — универмаги полного ассортимента. Их может быть несколько. Торговая зона может составлять до 50 км2. При проектировании даннх торгово-развлекательных центров в них стараются включить весь довольно большой ассортимент развлечений, ресторанов и торговых прощадей. Такие торгово-развлекательные центры как правило предполагают, что люди приезжают в них целенаправленно (а не "по пути") и проводят от 3-4 часов и больше - это и поход по магазинам с огромным ассортиментом, и развлечения для всей семьи, и обед/ужин. Как правило при проектировании данных ТРЦ закладывается огромная парковка, прокладываются логистические маршруты для движения общественного транспорта. Иногда данные ТРЦ объединяют между собой на одной площадке несколько различных ТРЦ и гипермаркетов различной направленности и ТРЦ - к примеру Леруа-Мерлен+Ашан+ТРЦ.
Состав торгово-развлекательных центров при проектировании.
Торгово-развлекательный центр – многофункциональное сооружения для обеспечения удовлетворения различного характера нужд потенциального посетителя. При проектировании торгово-развлекательных центров важно учитывать, что соотношение между торговой и развлекательной площадями в торгово-развлекательном центре должно быть не менее чем 1/3. При проектировании, торгово-развлекательный центр может включать в себя следующие виды площадей:1. Торговые площадки (Супермаркеты, профильные магазины, островки)
2. Развлекательные объекты (кинотеатры; аквапарки; детские игровые комплексы; игровые автоматы; аттракционы; мини-зоопарки; боулинг-клубы; караоке-центры; катки; фотокиоски и т.п.)
3. Заведения общественного питания (рестораны; фудкорт; отдельно стоящие кофейни, пекарни, бары)
4. Объекты сферы услуг (банки; платежные терминалы; пункты выдачи, постаматы; химчистки; салоны красоты; ремонты одежды и обуви)
5. Помещения общего назначения (зоны отдыха; коридоры, тамбуры; санузлы).
6. Открытые площадки (для проведения мероприятий)
7. Офисные и вспомогательные помещения (администрация/управляющая компания комплекса; офисы арендаторов; охрана; кабинеты обслуживающего персонала (электриков, сантехников, помещения МОП и др.)
8. Складские помещения.
9. Технические помещения (котельные; лифтовые шахты; помещения для инженерных сетей и др.)
Нормы при проектировании торгово-развлекательных центров
Проектирование торгово-развлекательных центров – сложный с технической точки зрения процесс. Успешность проектирования напрямую зависит от соблюдения действующих на территории строительства норм и правил при проектировании:• СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения».
• Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации».
• Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
• Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
• Федеральный закон от 23 ноября 2009 г. N 264-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
• Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 г. N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
• Иная вспомогательная и рекомендательная литература по проектированию торгово-развлекательных центров.
Этапы проектирования торгово-развлекательных центров
При проектировании торгово-развлекательных центров проводится целый комплекс работ, которые так или иначе влияют на будущий проект – разработка концепции проектируемого торгово-развлекательного центра, просчет технико-экономических показателей, выбор места застройки, согласование с городскими службами, разработка архитектурно-строительных решений проекта, оснащенность инженерными сетями (наружными и внутренними) торгово-развлекательного центра, «посадка» на генеральный план местности и пр.Для систематизации предстоящих проектных работ выделяются следующие этапы проектирования торгово-развлекательных комплексов:
1. Подготовительный этап (предпроект, эскизное проектирование торгово-развлекательного комплекса, архитектурно-градостроительные решения ТРЦ). Прорабатывается выбор места расположения проектируемого торгового центра, разработка концепции здания торгово-развлекательного центра, состава и направленности торговых и развлекательных объектов, которые будут в нем располагаться. На этом этапе предпроектных работ по ТРЦ рассчитывается оптимальная площадь торгово-развлекательного центра, его планировка, транспортные схемы, схемы внутренней логистики, создается дизайн фасада и т. д., создание эскизного проекта будущего торгово-развлекательного центра.
2. Инженерные изыскания. Проведение геодезических, геологических, гидрологических, топографических съемок на месте будущей постройки проектируемого торгово-развлекательного центра. А также определение степени оснащенности наружными сетями вблизи возводимого объекта, согласование технических условий для подключения проектируемого объекта.
3. Проектирование торгово-развлекательного центра - разработка стадии "П" - проектная документация. Данный этап включает разработку всех этапов проекта - архитектурные, конструктивно-объемные, планировочные, технологические, инженерные решения здания, проект организации строительства,
4. Экспертиза проектной документации. Направление разработанного проекта торгово-развлекательного центра в государственную или негосударственную экспертную организацию. Получение и исправление выявленных в ходе экспертизы замечаний. Получение положительного заключения экспертизы для дальнейшей реализации проектируемого объекта.
5. Разработка рабочей документации для реализации проекта будущего торгово-развлекательного центра. В данном разделе рассматривается подробная проработка строительных конструкций, решений проектируемого объекта. Рабочая документация ТРЦ может создаваться и параллельно с проектной для сокращения сроков проектирования.
6. Авторский надзор – контроль за соблюдением проектных решений,принятиых при проектировании ТРЦ, за соответствием нормативным и техническим требованиям к возведению торгово-развлекательных центров.
Состав проекта торгово-развлекательного центра
Проектирование торгово-развлекательных центров регулируется действующей нормативно-технической документацией в строительстве. Состав проекта определен Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» и включает в себя:1) Пояснительную записку с подробной характеристикой возводимого проекта (будущего торгово-развлекательного центра), его основными расчетными показателями (рассчитываемая площадь сооружения, проходимость, предполагаемое количество посетителей, охват территории), основные характеристики земельного участка под строительство со ссылкой на проведенные инженерные изыскания. Состоит из текстовой части с расчетами, прилагаемыми документами, возможно присутствие данных в табличной, графической или иных удобных для понимания формах.
2) Схему планировочной организации земельного участка. Включает проект расположения здания ТРЦ и его частей относительно соседних зданий и сооружений, меры по организации рельефа местности, план движения земляных масс, «посадку» на генеральный план местности возводимого здания торгово-развлекательного центра, подведение наружных инженерных сетей, план благоустройства близлежащей территории, планы проездов, подъездов, пешеходных дорожек, схема организации транспорта.
3) Архитектурные решения. Данный раздел при проектировании торгово-развлекательных центров содержит сведения об этажности и функциональные зонах торгово-развлекательного центра, объемно-планировочные решения на основе концепции здания, дизайнерское решение фасада и интерьеров, схемы движения людей и внутренняя логистика.
Архитектурные решения при проектировании торгово-развлекательных центров прорабатываются с учетом следующих факторов:
• Фирменный стиль. Разрабатывается свой фирменный стиль проектируемого объекта или если это крупная торговая сеть, то согласуется с характеристиками, присущими данной торговой марке.
• Градостроительные планы. Комплекс зданий проектируемого торгово-развлекательного центра должен удачно вписываться в городской архитектурный ансамбль.
• Новейшие архитектурные тенденции. Проектирование торгово-развлекательных центров должно идти в ногу со временем, ориентироваться на новейшие разработки в строительстве и архитектуре торгово-развлекательных центров, отдавая предпочтение при проектировании прогрессивным дизайнерским идеям.
Графическая часть данного раздела при проектировании торгово-развлекательных центров должна включать чертежи фасадов, на которых размещены: навесное оборудование, информационные конструкции и элементы фасада с указанием конструкций фасада и используемых облицовочных материалов; Схемы разрезов с нанесением относительных высотных отметок; План-схемы этажей, включая подземные уровни.
4) Конструктивные и объемно-планировочные решения проекта – содержит детально проработанные решения по организации каркаса проектируемого здания торгово-развлекательного центра, его фундамента, проработка отдельных элементов и узлов, входящие в конструктивную часть объекта (Конструкции металлические, конструкции железобетонные и т.п.).
5) Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений, которые включают в себя системы электроснабжения, водоснабжения, водоотведения и газоснабжения, сети связи. А также данные по отоплению, вентиляции и кондиционированию воздуха и тепловых сетей. И на выходе – технологические решения по каждому из пунктов.
6) Проект организации строительства проектируемого торгово-развлекательного центра.
7) Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства (если такое предусмотрено на данной площади застройки).
8) Перечень мероприятий по охране окружающей среды.
9) Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности.
10) Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов и мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов.
11) Смету на строительство объектов капитального строительства.
Правила проектирования торгово-развлекательных центров
Проектирование торгово-развлекательных центров не может обойтись без соблюдения некоторых негласных правил проектирования. Будущий проект торгово-развлекательного центра должен иметь:
1. Правильную форму. Оптимальной формой для торгово-развлекательных центров считается атриумная, так как она делает все точки торгово-развлекательного центра одинаково доступными.
2. Грамотное зонирование. Играет первостепенную роль. Стандартным при проектировании считается такое распределение торговых площадей:
o 40-50% — магазины известных брендов, которые и привлекут посетителей в ТЦ;
o 10-20% - небольшие частные бутики;
o 30% - развлекательная зона;
o 5% - фудкорт.
3. Администрация, подсобные и технические помещения располагаются в отдаленных частях строения или на верхних этажах, может выделяться отдельное крыло здания. Как правило, эту часть закрывают для посетителей.
4. Наличие в здании торгово-развлекательного центра объединяющих помещений, доступ к которым одинаково удобен из любой точки. В таких помещениях обычно располагают рекреационные зоны и фудкорты.
5. Наличие в помещениях, предоставляемых в аренду не только торговых площадей, но и площадей для складирования, зон разгрузки-загрузки, размещения персонала и пр. подсобно-бытовых помещений.
При проектировании торгово-развлекательных центров должны быть решены следующие задачи:
• Рациональное использование площадей. Все площади торгово-развлекательного центра, включая подземную часть, должны быть максимально использованы.
• Хорошая навигация торгово-развлекательного центра - правильное распределение покупательских потоков: попадая внутрь, посетитель должен охватить максимальное количество торговых точек. Планировка должна быть понятна и доступна, чтобы потенциальные посетители легко ориентировались.
• Отсутствие «мертвых зон». В здании не должно быть отдаленных уголков, доступ к которым затруднен. Все помещения должны хорошо просматриваться из центральных холлов и коридоров.
• Спокойная атмосфера. Важно создать условия, при которых покупателю будет комфортно выбирать и рассматривать товар. Свет не должен бить в глаза или быть тусклым, пол должен быть ровным и нескользким, чтобы посетители чувствовали себя расслабленно и не боялись упасть.
• Вертикальная доступность. Для многоэтажных торгово-развлекательных центров важно грамотное распределение посетителей по этажам. Для этого рекомендуется строить эскалаторы недалеко от входа, на доступных местах. Лестницы и лифты следует располагать в нескольких частях здания торгово-развлекательного центра для удобного передвижения посетителей между этажами в разных концах здания. При проектировании торгово-развлекательных центров обязательно стоит предусмотреть подъемники для маломобильных граждан.
Требования к размещению торгово-развлекательных центров
При выборе места размещения проектируемого торгово-развлекательного центра следует учитывать несколько условий:
1. Близость к жилой зоне. Расстояние от проектируемого торгово-развлекательного центра до жилой застройки не должно превышать 500 метров
2. Обеспечение транспортного трафика. На территории проектируемого торгово-развлекательного центра следует предусмотреть наличие к нему подъездных путей как для личного транспорта, так и для общественного, а также для обслуживающего торговые точки грузового транспорта. Возможно согласование дополнительных остановочных комплексов городского общественного транспорта вблизи или на территории торгово-развлекательного центра с городскими транспортными службами. Для посетителей на личном транспорте необходима организация парковочных мест – наземный, подземный, многоуровневый, пристроенный паркинги.
3. Благоустройство территории проектируемого объекта. В ходе проектирования торгово-развлекательных объектов обязательным этапом является разработка концепции зон отдыха с зелеными насаждениями и малыми архитектурными формами.
Типы зонирования торгово-развлекательных центров
Проектирование торгово-развлекательных центров должно учитывать такую специфическую характеристику, как зонирование проектируемого здания. От грамотного распределения площадей торгово-развлекательного центра зависит будущая прибыльность проекта, его удобство для потенциальных покупателей и рациональность в обслуживании эксплуатирующей организацией.
Существуют следующие типы зонирования торгово-развлекательных центров:
1. Товарно-тематическое - внутренняя площадь поделена на четкие блоки. Например, в правом крыле находится детская одежда, в левом — взрослая, на последнем этаже — исключительно мебель, а на первом — обувь. Но при таком зонировании невозможно обеспечить 100% проходимость торгово-развлекательного центра - потенциальные посетители могут не охватывать далеко расположенные зоны, что невыгодно для арендодателей и арендаторов.
2. Смешанное зонирование, предполагающее создание тематических зон. Например, товары для взрослых посетителей (от одежды до косметики и кожгалантереи), детский этаж, товары для сада и огорода. При таком зонировании имеется возможность управления потоком посетителей. Но такая планировка невыгодна для арендаторов, продающих разноплановую продукцию.
3. Взаимозаменяемое зонирование - без четкой привязки к ассортименту. Один бутик может с легкостью заменить другой, никак не влияя на концепцию торгово-развлекательного центра. При таком зонировании существует возможность направлять клиентопоток в нужную сторону. Но главным недостатком является непростая навигация для посетителей, повышенное число «мертвых зон».
Зонирование торговых помещений проектируемого торгово-развлекательного центра может быть выполнено с помощью стационарных монолитных стен, непрозрачных мобильных конструкций, стеклянных перегородок.
Пожарная безопасность при проектировании торгово-развлекательных центров
Пожарная безопасность при проектировании торгово-развлекательных центров играет очень важную роль. Торгово-развлекательный центр – это объект повышенной опасности, т.к. он вмещает в себя огромный поток людей, а также имеет большое количество площадей, извилистых коридоров и помещений. При возникновении чрезвычайной ситуации очень важно грамотное направление людских потоков в зону эвакуации, а также быстрое предупреждение таких ситуаций.
Для этого проектом предусматриваются следующие мероприятия:
• использование при строительных и отделочных работах только огнестойких (негорючих) материалов;
• монтаж автоматической системы пожаротушения (водяного, пенного, порошкового, газового – в зависимости от категории помещения);
• монтаж автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения о пожаре;
• наличие необходимого количества выходов и путей эвакуации, которые изображены на планах эвакуации, располагающихся в достаточном количестве на видных местах внутри помещений торгово-развлекательных центров;
• соответствие путей эвакуации нормативным документам (по размеру, оснащенности техническими средствами);
• обеспечение беспрепятственного проезда пожарной техники, мест для разворота и заправки пожарной техники, наличие пожарных рукавов, системы внутреннего пожарного водопровода и первичных средств пожаротушения в здании.
Создание благоприятных условий для доступа и безопасного нахождения маломобильных групп населения на территории торгово-развлекательных центров
Особое внимание при проектировании торгово-развлекательных центров уделяется доступу инвалидов и маломобильных групп населения. Регламентируется Федеральным законом от 24.11.95 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации".
Проектируемый торгово-развлекательный центр должен обладать достаточным количеством парковочных мест для инвалидов, находящихся вблизи входа в торгово-развлекательный центр. Данные места должны быть оборудованы специальной разметкой, знаками, а также иметь расширенные размеры по сравнению с другими парковочными местами.
Также при проектировании торгово-развлекательных центров необходимо предусмотреть пути передвижения маломобильных групп населения – пандусы, автоматические подъемники и прочие приспособления.
Информационные табло в проектируемом торгово-развлекательном центре необходимо оснастить дополнительными указателями со шрифтом Брайля для инвалидов по зрению и слабовидящих граждан.
Проектирование торгово-развлекательных центров – это сложный комплексный процесс, который должен осуществляться грамотными, компетентными в данной сфере проектирования специалистами. При выборе проектной организации очень важно уделять внимание наличию у фирмы действующих лицензий, разрешений, допусков и иных правовых документов для проектирования.