Проектирование офисов и офисных центров.
В реалиях современного мира человек проводит огромное количество времени на работе. Для его комфортного времяпрепровождения на работе существует целая индустрия офисных, деловых и бизнес-центров, площади которых включают в себя не только непосредственно место работы, но и сопутствующие помещения – столовые, магазины, зоны отдыха и пр. Грамотное планирование данных площадей и пространств обеспечит не только комфортное пребывание человека на рабочем месте, но и поможет повысить эффективность труда на всем предприятии.
Проектирование офисов и офисных центров – очень важная сфера проектирования, затрагивающая как жизнь и потребности одного конкретного человека, так и целого предприятия. Специфика проектирования офисных центров такова, что охватывает и объединяет в себе несколькие сферы проектирования, составляющие целый комплекс инженерных решений и технологий. При проектировании офисных центров детальной проработке подлежит все – архитектурные решения, конструктивные решения, инженерные сети, пожарная безопасность, т.к. данные разделы проектирования очень влияют на последующую безопасность и комфортное нахождение людей в данных зданиях и сооружениях.
В сфере недвижимости принято классифицировать офисные здания и помещения офисов по степени их обеспеченности теми или иными условиями. Общепринятой является буквенная классификация в соответствии с которой выделяются основные категории офисных помещений A, B, C, D (A — наиболее высокий, D — наиболее низкий класс), которые дополнительно дополняются символами «+» и «-» (A+, A, A- и т. д.) либо цифровыми индексами (A1, A2 и т. д.). Присвоение класса зависит от следующих характеристик: Расположение; Тип здания; Год постройки; Конструктивные решения; Межэтажные перекрытия; Окна; Планировка и отделка; Инженерные системы; Системы кондиционирования и вентиляции; Телекоммуникационные системы; Наличие парковки; Наличие и количество лифтов; Охрана; Инфраструктура.
Проектирование офисов класса «А»
Самая престижная категория офисных центров и как следствие самая дорогая как в проектировании, так и в строительстве, эксплуатации и стоимости м2. Располагаются в центральных частях города, с хорошей инфраструктурой. Находятся в ближайших к транспортным развязкам местах. При проектировании данной категории офисов закладывают собственную охрану, лифты, парковки. Чаще всего к офисам данной категории относятся вновь строящиеся и современные здания. Технически оснащены всеми необходимыми системами и сетями. Проектирование офисов класса "А" предполагает современную отделку и дизайн. В зависимости от степени оснащенности и комфорта для арендаторов выделяют офисы класса A+, A, A- или А1, А2 и А3. Помещения имеют представительскую функцию, арендная плата наиболее высокая из всех представленных ниже классов.
Проектирование офисов класса «B»
По характеристикам офисные центры класса В немного уступают классу А, имеют ограниченный спектр функций и услуг, располагаются как в центре, так и не в самых центральных районах города, отделка более простая, экономичная. Часто при проектировании офисов класса "B" используются существующие здания, которые подвергаются полной реконструкции и капитальному ремонту с заменой коммуникаций.
Проектирование офисов класса «С»
Спектр услуг данных офисных центров минимален, расположены в различных не центральных частях города, часто в переоборудованных под офисные центры зданиях, имеют дешевую отделку. Часто располагаются на территориях заводов, НИИ, бывших конструкторских бюро. Не обязаны иметь собственную парковку и иные условия повышенной комфортности. При проектировании офисов и офисных центров данной категории основную роль играет конечная стоимость м2 и стоимость эксплуатации. Представительские функции для данной категории офисов - минимальны.
Проектирование офисов класса «D»
Представляют собой старые помещения в институтском здании в состоянии «без ремонта». Во многих случаях требуется капитальный ремонт. Характерные черты офисных центров класса D: непрезентабельный вид, неудобная планировка и устаревшие коммуникации, отсутствие кондиционирования.
Виды планировочных решений при проектировании офисных центров
Проектирование офисных центров должно идти в ногу со временем и соответствовать новейшим тенденциям в проектировании данного вида помещений. Современные тенденции проектирования офисных центров предусматривают 3 варианта распределения площадей в офисе:1. Кабинетного типа. Все помещения разделены перегородками, доступ к ним осуществляется через общий коридор. Кабинеты предусмотрены как для размещения одного работающего, так и для целого отдела. Такой вид планировочных решений требует детальной проработки, т.к. существуют определенные нормативы по количеству квадратных метров на одно рабочее место, с учетом этих требований следует рассчитывать площадь каждого кабинета. А также при наличии большого количества кабинетов и комнат длина коридоров будет большой и для соблюдения требований пожарной безопасности потребуется создание запасных выходов, лестниц, разделение на пожарные отсеки.
2. Открытое пространство (open space). Современный тип планировки офисных помещений. Представляет собой помещение, ограниченное только наружными стенами, каждое рабочее место отделено низкими мебельными перегородками. К таким помещениям предъявляются очень высокие требования при проектировании, т.к. концентрация людей в данных помещениях будет очень велика и потребуется высокая мощность систем отопления, вентиляции и кондиционирования для обеспечения комфортного пребывания людей в данном пространстве. А также при разработке дизайн-проектов данных помещений потребуется грамотное распределение людских потоков, ведь при возникновении чрезвычайных ситуаций в таких помещениях зачастую может возникнуть стихийное столпотворение, приводящее к увеличению количества пострадавших.
3. Офис смешанного типа. Объединяет в себе оба вышеупомянутых типа: и систему кабинетов, и зоны отрытого пространства. Обладает как преимуществами, так и недостатками обеих типов планировок. Но в целом представляет собой наиболее интересный вид планировки, как для будущих арендаторов, так и для обычных посетителей здания.
Для грамотного проектирования офисных центров очень важно предварительно утвержденное заказчиком технического задание, детально описывающее какой тип планировки помещений следует принять в проектируемом офисном центре, ведь от этого будут зависеть все разделы проекта – архитектурные и конструктивные решения, санитарно-техническое оснащение здания, системы безопасности.
Этапы проектирования офисов и офисных центров
При проектировании офисных центров все проектные работы можно подразделить на несколько этапов:1. Подготовительный. Включает в себя обсуждение проектируемого офиса или офисного центра с заказчиком, принятие решений по концепции будущего здания офисного центра, о месте его размещения, о его строительных и архитектурных мощностях. На этом этапе заказчиком составляется техническое задание на проектирование, которое подробно описывает все желания и требования заказчика к будущему проекту офисного центра. Также на данном этапе происходит сбор и получение исходно-разрешительной документации для строительства и проектирования (инженерные съемки и изыскания, получение ТУ на присоединение к сетям, получение разрешений на строительство).
2. Проектирование. Подробная проработка всех разделов проектной документации проектируемого объекта на основе технического задания, полученного от заказчика. Архитектурные, конструктивные решения должны отвечать всем современным требованиям в проектировании и строительстве, а также реализовывать замысел заказчика. Оснащенность офисного центра инженерными системами (наружными и внутренними) должна удовлетворять требования нормативной документации, предъявляемые к данному типу зданий и сооружений. Объемно-планировочные решения проектируемого офисного центра должны соответствовать архитектурному стилю местоположения будущего проекта, этажность и внешний вид проектируемого офисного центра должен соответствовать утвержденному градостроительному плану местности. Также необходимо учитывать возможное создание рекреационных зон вокруг данного офисного центра, наличие подъездных путей к нему. Возможно понадобится отдельное оснащение близлежащей к офисному центру территории дополнительными остановочными комплексами, что согласовывается в органах местного самоуправления.
3. Экспертиза. Завершением этапа проектирования офиса является направление проекта офисного центра на согласование в органы экспертизы и успешное ее прохождение с получением отметки о прохождении экспертизы.
4. Разработка рабочей документации для строительства офисного центра. Может идти параллельно с разработкой проектной документации, но воплотиться в жизнь данный этап может только после согласования экспертными организациями проектной документации. На данном этапе происходит тщательная проработка всех разделов для строительства проектируемого объекта офисного центра с целью дальнейшей ее реализации в жизнь. Учитываются все ранее принятые проектные решения, возможно улучшения качества применяемых методов и материалов, оптимизация рабочих процессов. В последующем проектная организация может принять участие в строительстве объекта офисного центра в качестве авторского надзора.
Нормы при проектировании офисов и офисных центров
Нормы при проектировании офисов и офисных центров схожи с нормами при проектировании жилых комплексов,проектировании гостиниц и проектировании торгово-развлекательных центров. Ведь в офисных центрах человек проводит большую часть своего времени и для его комфортного пребывания требуется соблюдение условий, не хуже, чем в других общественных и жилых зданиях.Нормативные документы при проектировании офисных центров:
• СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»
• СП 117.13330.2011 «Общественные здания административного назначения»
• Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации»
• Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
• Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»
• Федеральный закон от 23 ноября 2009 г. N 264-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
• Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 г. N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»
• При проектировании учреждений, размещаемых в объеме жилого здания, следует, помимо настоящих норм, руководствоваться требованиями СНиП 31-01, установленными для помещений общественного назначения, размещаемых в жилых зданиях
• Иная вспомогательная и рекомендательная литература по проектированию офисных центров.
Принципы проектирования офисов и офисных центров Проектирование офисных центров – комплексный процесс, который должен учитывать все аспекты проектирования зданий, особенно общественно-административного назначения. Здание проектируемого офисного центра должно быть идеально посажено на генплан местности, к нему должны быть подведены все основные инженерные коммуникации – водоснабжение и водоотведение, электрические сети, сети связи и коммуникаций. Проектирование отопления может осуществляться от собственной, расположенной в технических помещениях проектируемого офисного центра котельной.
К основным требованиям, предъявляемым при проектировании офисных центров относятся:
1. Несущие конструкции проектируемых офисных центров должны быть запроектированы таким образом, чтобы в процессе их строительства и эксплуатации была исключена возможность: разрушений или повреждений конструкций; недопустимого ухудшения эксплуатационных свойств конструкций или зданий в целом вследствие деформаций или образования трещин. Конструкции и основания зданий должны быть рассчитаны на принятие постоянных нагрузок от собственного веса несущих и ограждающих конструкций; снеговых и ветровых нагрузок для данного района строительства.
2. Фундаменты офисных центров должны быть запроектированы с учетом физико-механических характеристик грунтов, характеристик гидрогеологического режима на площадке застройки, а также степени агрессивности грунтов и грунтовых вод по отношению к фундаментам и подземным инженерным сетям.
3. Для зданий и помещений офисных центров при проектировании следует предусматривать системы холодного и горячего водоснабжения, канализации, водостоков, противопожарного водопровода.
4. При проектировании офисов в зданиях офисных центров следует предусматривать электрооборудование, электроосвещение, устройства городской телефонной связи, проводного вещания и телевидения, пожарную и охранную сигнализацию, систему оповещения о пожаре, устройства сигнализации загазованности, задымления и затопления, систему автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования зданий, а также комплексную электрослаботочную сеть.
5. Пассажирские лифты в офисных центрах следует предусматривать при проектировании в зданиях офисных центров при разнице отметок пола вестибюля и верхнего этажа 12 м и более; в зданиях учреждений, постоянно посещаемых населением, при разнице этих отметок 9 м и более. Расстояние от дверей наиболее удаленного помещения до двери ближайшего пассажирского лифта должно быть не более 60 м. Необходимость устройства других средств вертикального транспорта в зданиях учреждений устанавливается заданием на проектирование. Число пассажирских лифтов следует устанавливать расчетом, но не менее двух, при этом один из лифтов в здании (пассажирский или грузопассажирский) должен иметь глубину кабины не менее 2100 мм для возможности транспортирования человека на носилках.
6. Соблюдение высоты помещений при проектировании офисных центров, которая не должна составлять меньше 3 метров. Исключение - небольшие офисы, которые размещаются в жилых домах с наличием квартир, в заводских конторах при административно-бытовых сооружениях. Здесь высота офисных помещений может соответствовать принятой в данных зданиях высоте.
7. Высота проектируемых холлов и коридоров при проектировании офисов не должна быть меньше 2,4 метра (в случае аналогичных исключений – 2,2 метра).
8. Ширина проектируемых коридоров при проектировании офисных центров – не меньше 1,2 метра при 10-метровой длине, не меньше 1,5 метра – при превышающей 10 метров длине коридора, минимум 2,4 метра в случае использования коридора как помещения для ожидания.
9. Здание офисного центра должно быть запроектировано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм работающими в нем и посетителями при передвижении внутри и около здания, при входе и выходе из здания, а также при пользовании его подвижными элементами и инженерным оборудованием.
Обеспечение санитарно-эпидемиологических требований при проектировании офисных центров
• Оснащенность проектируемых офисных центров инженерными сетями и системами продиктована санитарно-эпидемиологическими требованиями к помещениям офисных центров.
• Проектирование офисных центров с точки зрения соблюдения санитарно-эпидемиологических требований должно включать в себя проектирование естественного освещения зданий, в регионах с повышенным влиянием солнца здания офисных центров должны быть оснащены солнцезащитными системами. Отдельно проектом определяются необходимые параметры микроклимата помещений офисных центров – оснащение приточно-вытяжной вентиляцией, отоплением, системами кондиционирования воздуха.
• Оснащенность офисных центров системами водоснабжения и водоотведения также продиктована строительными нормами. Т.к. в офисных центрах пребывание людей может быть круглосуточным и постоянным, такие центры непременно должны быть оснащены санитарными комнатами для справления гигиенических нужд.
• Шахты и машинные помещения лифтов, вентиляционные камеры, а также другие помещения с оборудованием, являющимся источником шума и вибраций, не следует располагать смежно, над и под помещениями для совещаний, конференц-залами, рабочими помещениями и кабинетами с постоянным пребыванием людей.
• Используемые при проектировании офисных центров материалы и изделия, подлежащие гигиенической оценке в соответствии с утвержденными Минздравом России Перечнями видов продукции и товаров, должны иметь гигиеническое заключение, выданное органами и учреждениями государственной санитарно-эпидемиологической службы.
Пожарная безопасность при проектировании офисных центров
В целях обеспечения пожарной безопасности офисного центра при проектировании следует учитывать следующие факторы:
• Материалы, применяемые при строительстве и отделке помещений офисных центров должны соответствовать требованиям пожарной безопасности, быть негорючими, экологически безопасными и огнестойкими.
• Здания проектируемых офисных центров должны быть оснащены наружным и внутренним противопожарными водопроводами.
• Вновь проектируемые офисные центры должны быть оснащены дополнительно системами автоматического пожаротушения – спринклерными, дренчерными (водяными, пенными, тонкораспыленной водой – в зависимости от назначения помещений), системами пожарной сигнализации, системами автоматического дымоудаления системами оповещения при пожаре.
• В здании офисных центров должны быть запроектированы системы эвакуации при пожаре, оснащенные световыми указателями и табло, указывающими направление движения к эвакуационным путям, работающие от резервных источников электропитания. Отдельно проектируются пути эвакуации зданий, размещаемые на видном месте на каждом этаже.
• Также при проектировании офисных центров следует учитывать нормативную ширину коридоров для безопасной эвакуации людей, наличие запасных выходов, лестниц и их доступность.
Инфраструктура проектируемых офисных центров В процессе проектирования офисных центров следует уделять особое внимание инфраструктуре. Очень важно не просто спроектировать отдельно стоящее здание, а вписать проектируемый архитектурный объект в окружающий ландшафт и оборудовать территорию необходимыми объектами качественной инфраструктуры - кафе, парковыми зонами, заведениями для активного отдыха работников.
Обязательный элемент современного офисного центра – паркинг. Количество мест на парковке определяется в зависимости от площади комплекса с запасом для гостей, клиентов, партнеров. Крупные комплексы оснащаются подземными или наземными многоуровневыми паркингами встроенного или автономного типа. Для небольших объектов достаточно хорошо оборудованной открытой парковочной площадки с удобными въездами.
Проектирование офисных центров должно включать в себя проектирование подъездных путей к будущему зданию. Если территория строительства проектируемого офисного центра не оснащена подъездными путями, потребуется отдельный проект организации дорожного движения на время строительства и на время постоянной эксплуатации с соответствующими городскими службами и органами.
Проектирование офисных центров включает в себя множество разделов. Особенно важно заранее учитывать все требования, предъявляемые заказчиком к проектируемому зданию – решения по внешнему виду фасадов, сходной группы, помещений общественного назначения, решения по отделки помещений, создание фирменного стиля здания, концепция будущего дизайна помещений, количество размещаемых рабочих предприятий и мест, наличие предприятий по оказанию услуг – столовых, прачечных, спортзалов, магазинов и т.п.
Проектирование офисных центров – нелегкий процесс, но, как можно заметить из статьи, если производить его детально и последовательно, представляет собой лишь совокупность собранных воедино разделов проектирования, разрабатываемых при строительстве любого современного здания или сооружения.
