Проектирование многоквартирных жилых домов: создаем комфортную среду для жизни
В условиях растущей урбанизации и возрастающей плотности населения в городах, проектирование многоквартирных жилых домов приобретает особую актуальность. Современный многоквартирный дом — это не просто здание с квартирами, а сложная экосистема, которая должна обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания для большого количества людей. В этой статье мы рассмотрим основные аспекты проектирования многоквартирных жилых домов, начиная от предпроектных исследований и заканчивая тенденциями, которые формируют облик современного жилья.
1. Предпроектный этап: закладываем фундамент успеха
Прежде чем приступить к разработке архитектурно-планировочных решений, необходимо провести комплексный анализ множества факторов, которые будут влиять на проект.
1.1. Анализ участка застройки: знаем, с чем работаем
Выбор участка застройки — ключевой момент, который во многом определяет концепцию будущего дома. На этом этапе проводятся:
- Изучение градостроительной документации: определение границы участка, разрешенной плотности и этажности застройки, красных линий, необходимости сохранения существующих зеленых насаждений и других ограничений.
- Анализ транспортной доступности: оценка близости к остановкам общественного транспорта, магистралям, станциям метро, наличия выездов и въездов на участок.
- Оценка инфраструктурной обеспеченности: определение ближайших объектов социальной инфраструктуры — школ, детских садов, поликлиник, магазинов, аптек, фитнес-центров.
- Инженерно-геологические изыскания: определение типа грунтов, уровня грунтовых вод, наличия подземных коммуникаций — эта информация необходима для проектирования фундамента и инженерных сетей.
1.2. Маркетинговые исследования: понимаем потребности жильцов
Современный рынок жилья предлагает огромное разнообразие вариантов. Чтобы создать конкурентоспособный проект, необходимо четко понимать потребности целевой аудитории:
- Анализ спроса и предложения: определение наиболее востребованных типов квартир, их площади, количества комнат, ценового диапазона.
- Изучение конкурентов: анализ успешных проектов многоквартирных домов, их архитектурных решений, планировок, инфраструктуры, ценовой политики.
- Выявление ожиданий и предпочтений потенциальных покупателей: проведение опросов, изучение форумов и отзывов, анализ трендов в области жилищного строительства.
1.3. Разработка концепции дома: видим целостную картину
На основе проведенных исследований формируется концепция будущего дома, которая включает в себя:
- Архитектурный стиль: определение общего стилистического направления, которое будет гармонично сочетаться с окружающей застройкой и отражать концепцию комфортного проживания. Это может быть классический стиль, модерн, хай-тек, эко-стиль и др.
- Класс жилья: определение уровня комфорта и качества жилья (эконом, комфорт, бизнес, элит) влияет на выбор материалов, технологий строительства, инженерных систем, благоустройства территории.
- Планировочные решения: определение типов квартир (студии, одно-, двух-, трехкомнатные и т.д.), их площади, расположения комнат, наличия балконов, лоджий, эркеров. Особое внимание уделяется эргономичности планировок, обеспечению естественного освещения, созданию функциональных зон внутри квартир.
- Инфраструктура и сервисы: определение набора инфраструктурных объектов и сервисов, которые будут доступны жильцам дома — детские площадки, спортивные зоны, подземные паркинги, кладовые помещения, колясочные, коммерческие помещения на первых этажах.
2. Архитектурно-строительное проектирование: от образа к чертежам
На этом этапе концепция дома воплощается в конкретные архитектурные и конструктивные решения. Создается полный пакет проектной документации, необходимый для получения разрешения на строительство.
2.1. Архитектурные решения: формируем облик дома
- Разработка фасадов: создание чертежей фасадов с детальной проработкой всех элементов — окон, дверей, балконов, карнизов, декоративных элементов. Выбор материалов отделки фасада с учетом их эстетических характеристик, долговечности, энергоэффективности.
- Планировочные решения: создание подробных планов этажей с разбивкой на квартиры, указанием площади и назначения помещений, расположением окон, дверей, сантехнического оборудования, электроточек. Проработка эргономики пространства, обеспечение пожарной безопасности и доступности для маломобильных групп населения.
- Разработка кровли: выбор типа кровли (плоская, скатная), кровельного материала, системы водостока. Обеспечение надежной гидроизоляции и теплоизоляции кровли.
2.2. Конструктивные решения: прочность и надежность
Конструктивный раздел проекта отвечает за прочность, устойчивость и долговечность здания. Инженеры-конструкторы проводят расчеты и разрабатывают чертежи всех несущих конструкций с учетом нагрузок, сейсмичности района строительства и других факторов.
- Проектирование фундамента: выбор типа и конструкции фундамента в зависимости от грунтовых условий, материала стен, этажности дома. Расчет несущей способности фундамента, обеспечение его устойчивости к деформациям и промерзанию.
- Проектирование стен и перегородок: выбор материала стен (кирпич, керамические блоки, газобетон, монолитный железобетон) и расчет их толщины с учетом теплотехнических характеристик и требований по прочности.
- Проектирование перекрытий: выбор типа перекрытий (монолитные, сборные, по деревянным или металлическим балкам) и расчет их несущей способности с учетом нагрузок от мебели, оборудования, людей.
- Разработка лестнично-лифтовых узлов: расчет и конструирование лестниц и лифтовых шахт с учетом требований по пожарной безопасности и доступности для маломобильных групп населения.
2.3. Проектирование инженерных сетей: создаем комфортный микроклимат
Инженерные системы — это неотъемлемая часть любого современного жилого дома. Они обеспечивают жильцов теплом, водой, электроэнергией, а также отвечают за чистоту воздуха и безопасность.
- Отопление: разработка системы отопления с учетом теплопотерь здания, выбор типа отопительных приборов, прокладка трубопроводов. Все чаще используются энергоэффективные технологии — индивидуальные тепловые пункты, автоматическая регулировка температуры, теплые полы.
- Вентиляция: разработка системы вентиляции, которая обеспечивает постоянный приток свежего воздуха и удаление отработанного. При проектировании вентиляции учитываются санитарно-гигиенические нормы, а также возможности естественного проветривания помещений.
- Водоснабжение и канализация: разработка системы водоснабжения и канализации с указанием точек водоразбора, типа и расположения сантехнического оборудования, диаметра труб. Обеспечение необходимого напора воды на всех этажах, установка счетчиков воды.
- Электроснабжение: разработка схемы электроснабжения здания с учетом пиковых нагрузок, выбор сечения кабелей, расположение электрощитов, розеток, выключателей. Обеспечение безопасности электропроводки, установка систем защитного отключения.
- Слаботочные системы: проектирование систем телефонии, интернета, телевидения, домофонов, видеонаблюдения, пожарной сигнализации, систем контроля доступа. Эти системы делают проживание в доме более комфортным и безопасным.
3. Благоустройство территории: создаем комфортную среду вокруг дома
Проектирование многоквартирных жилых домов включает в себя не только создание комфортных квартир, но и формирование привлекательной и функциональной придомовой территории.
3.1. Ландшафтный дизайн: зеленый оазис в городе
- Озеленение: создание газонов, клумб, живых изгородей, посадка деревьев и кустарников. Озеленение не только делает территорию вокруг дома более привлекательной, но и улучшает экологическую обстановку, снижает уровень шума и пыли.
- Мощение и дорожки: создание пешеходных дорожек, площадок для отдыха, проездов для автомобилей и спецтехники. Выбор материалов для мощения (тротуарная плитка, асфальт, гравий) осуществляется с учетом интенсивности нагрузки, стилистики дома, бюджета.
- Малые архитектурные формы: установка скамеек, беседок, пергол, фонтанов, скульптур и других элементов, которые делают территорию более уютной и интересной для прогулок и отдыха.
- Освещение: проектирование системы освещения придомовой территории с учетом требований безопасности и эстетики. Используются различные типы светильников — парковые, декоративные, фасадные, подсветка растений.
3.2. Функциональное зонирование: пространство для всех
- Детские площадки: создание безопасных и интересных детских площадок с качелями, горками, песочницами, спортивными комплексами. Размещение детских площадок должно быть продумано таким образом, чтобы они находились в зоне видимости из окон домов.
- Спортивные площадки: обустройство площадок для занятий спортом — баскетболом, волейболом, мини-футболом, установка турников, брусьев, тренажеров. Спортивные площадки должны быть расположены на достаточном удалении от окон жилых помещений, чтобы не создавать шума.
- Зоны отдыха: создание уютных зон для отдыха с скамейками, беседками, фонтанами, где жильцы могут отдохнуть, пообщаться, почитать книгу. Зоны отдыха должны быть защищены от шума и пыли, окружены зеленью.
- Площадки для выгула собак: оборудование специальных площадок для выгула собак, где животные могут свободно побегать, поиграть. Площадки должны быть огорожены, оборудованы скамейками для хозяев, урнами, пакетами для уборки за животными.
- Парковки: организация достаточного количества парковочных мест для жильцов дома и их гостей. Парковки могут быть наземными, подземными или многоуровневыми. При проектировании парковок учитываются требования пожарной безопасности, удобство въезда и выезда.
4. Тенденции в проектировании многоквартирных жилых домов: взгляд в будущее
Мир не стоит на месте, и вместе с ним меняются требования к комфорту, безопасности и функциональности жилья. Рассмотрим некоторые тенденции, которые формируют облик современных многоквартирных домов:
4.1. Умный дом: технологии на службе комфорта
Системы «умный дом» становятся все более популярными и доступными. Они позволяют автоматизировать многие процессы в доме и сделать проживание более комфортным и безопасным:
- Управление инженерными сетями: контроль и регулировка отопления, вентиляции, освещения, водоснабжения с помощью мобильного приложения или голоса.
- Безопасность: системы видеонаблюдения, контроля доступа, датчики протечки воды, дыма, газа повышают уровень безопасности жильцов.
- Комфорт: управление бытовой техникой, мультимедийными системами, создание индивидуальных сценариев освещения и микроклимата.
4.2. Энергоэффективность: экономим ресурсы, бережем планету
В условиях роста цен на энергоресурсы и обострения проблемы изменения климата все большее значение приобретает энергоэффективность зданий. При проектировании многоквартирных домов используются различные технологии для снижения энергопотребления:
- Улучшенная теплоизоляция: применение современных теплоизоляционных материалов позволяет снизить теплопотери здания и сократить расходы на отопление.
- Энергоэффективные окна и двери: установка окон с многокамерными стеклопакетами, энергосберегающим стеклом, аргоновым заполнением между стеклами, а также дверей с хорошей теплоизоляцией помогает сохранить тепло в квартирах.
- Альтернативные источники энергии: все чаще в проектах многоквартирных домов предусматривается использование солнечных батарей, тепловых насосов, ветрогенераторов для частичного или полного обеспечения дома электроэнергией и теплом.
- Системы рекуперации тепла: позволяют возвращать часть тепла, которое уходит из здания с вентиляцией, и использовать его для нагрева свежего воздуха или воды.
4.3. Экологичность и безопасность: забота о здоровье и комфорте жильцов
Современные жильцы все больше внимания уделяют экологичности и безопасности своего жилья. При проектировании многоквартирных домов учитываются следующие аспекты:
- Использование экологически чистых материалов: при строительстве и отделке используются материалы, безопасные для здоровья человека и окружающей среды. Предпочтение отдается натуральным материалам — дереву, камню, глине, керамике.
- Создание здорового микроклимата: проектирование эффективных систем вентиляции и кондиционирования, которые обеспечивают чистый и свежий воздух в помещениях.
- Шумоизоляция: применение звукоизоляционных материалов и конструкций для защиты жильцов от шума улицы, соседей, работы инженерного оборудования.
- Безопасность: установка современных систем безопасности — пожарной сигнализации, видеонаблюдения, контроля доступа, оповещения о чрезвычайных ситуациях.
4.4. Инклюзивность: комфорт для всех
Современные многоквартирные дома проектируются с учетом потребностей всех категорий населения, включая людей с ограниченными возможностями:
- Доступная среда: пандусы, лифты, широкие коридоры и дверные проемы, специально оборудованные санузлы создают комфортные условия для передвижения людей на инвалидных колясках.
- Тактильные указатели, звуковые сигналы и другие элементы навигации: помогают ориентироваться в пространстве людям с нарушениями зрения.
- Специально оборудованные квартиры: в доме предусматриваются квартиры, адаптированные под потребности людей с ограниченными возможностями.
Заключение
Проектирование многоквартирных жилых домов — это сложный и многогранный процесс, который требует от специалистов высокой квалификации, знания современных технологий и материалов, а также внимания к потребностям будущих жильцов. Только комплексный подход позволяет создавать комфортные, безопасные и энергоэффективные дома, которые будут отвечать всем требованиям современной жизни.
Современную сферу строительного проектирования сложно представить без такого большого сегмента этого рынка как проектирование многоквартирных жилых домов
Многоквартирный жилой дом для человека уже не только просто помещение, где он и его семья спит и ест, сейчас дом для человека — это нечто большее – это отражение уровня жизни. Высокие требования к строительству и проектированиюзданий предписывают неизбежность проектирования таких объектов недвижимости, в которых есть возможность создать что-то по-настоящему уникальное - пространство, которое отражает индивидуальность, удовлетворяет все потребности человека (многоквартирные жилые дома бизнес-класса, элит-класса, комфорт-класса). Возрастают требования и к качеству при проектирвовании многоквартирных жилых домов, ведь исход нарушений, которые происходят из-за ошибок в процессе проектирования и строительства, их воздействие на окружающую среду стало куда больше, чем это было столетием ранее.
Так же многоэтажные жилые дома формируют внешний вид города/микрорайона, поэтому очень важно при проектировании многоквартирных жилых домов учитывать архитектурные особенности местности, чтобы в итоге был законченный и гармоничный облик застройки.
Процесс развития отрасли бесконечен, каждый день в отрасли проектированиюзданий придумывают и разрабатывают новые направления, видения, технологически более совершенные материалы и конструкции.
Установленный порядок проектирования многоквартирных жилых домов зависит в том числе от такого критерия, как этажность здания.
Классификация многоквартирных жилых домов по этажности при проектировании, согласно СП 42.13330.2016 "ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО.Планировка и застройка городских и сельских поселений" выглядит так:
1. Малоэтажные многоквартирные жилые дома -до четырех этажей, включая мансардный
2. Среднеэтажный многоквартирный жилой дом – от пяти до восьми этажей, включая мансардный
3. Многоэтажный жилой дом – девять этажей и более
Классификация многоквартирных жилых домов по протяжённости:
1. Одноподъездные многоквартирные жилые дома
2. Многоподъездные многоквартирные жилые дома
В последнее время строительные проекты домов с одним подъездом набирают всё большую популярность как в России, так и во всём мире. Все больше застройщиков на этапе проектирования выбирают одноподъездные многоквартирные жилые дома (башни) по причине получения комфортных и интересных планировок квартир (относительно секционных жилых домов, где в промежуточной секции можно сделать максимум две "распашенки" + классические квартиры "линейки"), использовании 4-х сторон света и значит лучшей инсоляции, а так же реализации "доминанты" в аритектурном облике. Также хочется отметить, что для воплощения таких зданий при проектировании многоквартирных жилых домов архитекторы используют в своей работе инновационные технологии и материалы с высоким качеством.
Чаще всего проекты в рамках многоквартирных жилищных комплексов делятся на два вида:
1. Застройка многообещающих окраинных районов города/пригорода.
2. Перепрофилирование невостребованных объектов/микрорайонов.
При проектировании и строительстве микрорайонов с многоквартирными жилыми домами необходимо учитывать архитектурные особенности местности, это позволит придать законченный и гармоничный облик многоквартирной жилой застройке.
Прочие достоинства комплексного строительства и проектирования многоквартирных жилых домов:
1. Социальная и коммерческая инфраструктура ЖК
2. Паркинги
3. Площадки для занятия спортом
4. Площадки для отдыха
5. Площадки для детей
На сегодняшний момент при проектировании многоквартирных жилых домов используется несколько строительных систем:
1. Сборная железобетонная с каменными несущими стенами
Данное конструктивное решение при проектировании многоквартирных жилых домов наданный момент считается классической и одной из основных, за счёт простоты эксплуатации, строительства и проектирования. Каменные стены многоквартирного жилого дома строят из кирпича, керамических блоков. Перекрытия между этажами многоквартирных жилых домов с каменными стенами изготавливают из ЖБИ плит.
Достоинством данной системы в конструктивном решении, которое минует сильную нагрузку внутренней поперечной и продольной стены, в следствии чего значительно сокращается трудоёмкость возведения многоквартирного жилого дома.
2. Крупнопанельная и каркасно-панельная
Данное конструктивное решение при проектировании многоквартирных жилых домов используется при проектировании многоквартирных жилых домов высотностью до тридцати этажей (до четырнадцати в районах с сейсмическими колебаниями).
Главные достоинства панельного многоквартирного жилого дома перед первым вариантом в конструкции, которая легче на 30%, более высокую скорость монтажа и более низкую себистоимость строительства. Но стоит учитывать, что данный вариант требует наличие большого числа техники на строительной площадке и сильно завязан на работу завода ЖБИ с коротого поставляются панели.
3. Монолитная и сборно-монолитная
На сегодняшний день в строительстве и проектировании многоквартирных жилых домов всё чаще используется монолитная технология, которая позволяет бетонировать конструкцию именно на месте строительства. Использование монолитного железобетона даёт возможность проектировать и строить многоквартирные жилые дома сложной конфигурации и создавать помещения свободной планировки. Но в то же время требует более грамотных проектировщиков, наличие техники на стройплощадке и высокой квалификации строителей.
4. Крупноблочная.
Данное конструктивное решение при проектировании многоквартирных жилых домов является логичным продолжением варианта панельного домостроения. Только в варианте крупноблочного проектирования дом строится не из отдельных плит, а из готовых блоков комнат, с/у, кухонь и коридоров. Данный вариант отличает самая высокая скорость строительства, но так же данное решение накладывает ограничения на планировку квартир, фасадов и саму архитектуру жилого многоквартирного дома.
Различают такие классы энергоэффективности спроектированного многоквартирного жилого дома: А++, А+, А, В+, В, С+, С, С-, D, Е.
Для того чтобы спроектированному многоквартирному жилому дому присвоили класс энергоэффективности необходимо в течение года мониторить количество потребляемой энергии, полученное число сравнивают с данными за предшествующий год, проведя анализ присваивается класс энергоэффективности спроектированного многоквартирного жилого дома.
На градацию энергоэффективности полагаются при проектировании многоквартирного дома. Проектирование многоквартирных жилых домов энергоэффективностью D и Е запрещено. Проектируемым многоквартирным жилым домам, которые находятся на фазе возведения или реконструкции в процессе проектирования присваивают категорию А, В, С. При сдаче спроектированного многоквартирного жилого дома класс энергоэффективности уточняют. Жить в многоквартирных жилых домах, которые не соответствуют условиям энергоэффективности и, в которых не стоят приборы учёта нельзя. Анализ проводится с периодичностью пять лет.
В связи с различием финансового состояния населения проектируемые многоквартирные жилые дома делятся по социальному, экономическому, архитектурному и планировочному решению.
Проектирование многоквартирных жилых домов делится по единой методике новостроек по потребительному классу на:
1. Проектирование многоквартирных жилых домов «эконом – класса»
Многоквартирные жилые дома, проектирование и строительство которых производится согласно государственным нормам, СП и СНиП. Характерной чертой проектируемых многоквартирных жилых домов «эконом – класса» является серийная застройка и стандартная планировка, общественные помещения в свободном и общем доступе.
2. Проектирование многоквартирных жилых домов «комфорт – класса»
Многоквартирные жилые дома, проектирование и строительство которых производится не только по доработанным серийным проектам, но и по индивидуальному авторскому проекту. Характерной чертой проектируемых многоквартирных жилых домов «комфорт – класса» наличие нескольких санитарных узлов, гардеробных, автопарков.
3. Проектирование многоквартирных жилых домов «бизнес – класса»
Многоквартирные жилые дома, проектирование и строительство которых производится по индивидуальному проекту. Характерной чертой проектируемых многоквартирных жилых домов «бизнес – класса» наличие нескольких санитарных узлов, кладовых, гардеробных, лоджий, террас. Парковка, на которой количество мест в несколько раз превышает число квартир в многоквартирном жилом доме. Также для многоквартирных жилых домов «бизнес – класса» характерна парадная входная группа, в которой имеется обслуживающий персонал/охрана, ограниченный доступ на территорию жилого комплекса.
4. Проектирование многоквартирных жилых домов «элитного – класса»
Многоквартирные жилые дома, проектирование и строительство которых производится по индивидуальным авторским проектам и дизайнерским оформлением. Характерной чертой проектируемых многоквартирных жилых домов «элитного – класса» престижное расположение, большая и свободная планировка квартир, высота потолков, передовые инженерные решения, зонирование.
1. Предпроектный контроль
2. Текущий контроль
3. Нормоконтроль
4. Выходной контроль
5. Внешний контроль/экспертиза проекта
Между заказчиком и исполнителем (проектной организацией) подписывается договор, на основании которого готовится необходимая проектная документация для строительства многоквартирного жилого дома. Договор – основной документ, на который опираются обе стороны при взаимодействии друг с другом, в нём прописаны все условия работы, права, обязанности.
Для начала строительных работ исполнителю предоставляются исходно-разрешительные документы:
1. Градостроительный план земельного участка/ГПЗУ
2. Данные анализа проведенных инженерных, геологических, гидрологических и иных изысканий.
3. Технические условия для возможности подсоединения к инженерным сетям.
Проектирование многоквартирных жилых домов подразумевает тщательную проработку следующих разделов:
Раздел содержит информацию об обосновании и описании внешнего и внутреннего вида объекта, описываются архитектурные решения, отображаются фасады, их цветовые решения.
2. Конструктивные и объемно планировочные решения
В разделе содержатся сведения о топографических, инженерно-геологических, гидрогеологических, метеорологических и климатических условиях земельного участка, уровне грунтовых вод, их химическом составе, плане перекрытий, покрытий, кровли, схемах расположения ограждающих конструкций и перегородок и т.д.
3. Инженерные сети:
Этот раздел состоит из подразделов:
1. Система электроснабжения
2. Система водоснабжения
3. Система водоотведения
4. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети
5. Сети связи
6. Система газоснабжения
7. Технологические решения
4. Проект организации строительных работ
Содержит информацию об особенностях района и месте расположения, транспортной инфраструктуре, имеется ли возможность задействовать местную рабочую силу и т.д.
5. Перечень мероприятий по охране окружающей среды
Проводится оценка проектируемого объекта на окружающую среду. Изучается и анализируется информация по предотвращению/снижению вероятного отрицательного воздействия строительных работ на экологическую обстановку. В случае необходимости, составляется перечень работ по предотвращению и (или) снижению возможного негативного воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду и рациональному использованию природных ресурсов на период строительных работ и эксплуатации объекта капитального строительства.
6. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности
Раздел содержит обоснования и описания системы пожарной безопасности, которая обеспечивает безопасность работ на объекте капитального строительства. Ситуационные схемы и планы эвакуации людей, техники, материалов.
10. Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов
Раздел включает в себя информацию о планах и схемах проектируемого объекта, в которых указаны пути перемещения/эвакуации инвалидов по объекту строительных работ.
11. Смета на строительство объектов капитального строительства
В разделе находится сметная документация, обоснования сметной стоимости строительных работ.
Подводя итог всему вышенаписанному, можно сделать вывод, что проектирование многоквартирных жилых домов в нашей стране активно развивается, приспосабливается под современные условия жизни и деятельности человека.
В связи с различием финансового состояния населения многоквартирные жилые дома делятся по социальному, экономическому, архитектурному и планировочному решению на дома: «эконом – класса», «комфорт – класса», «бизнес – класса», «элитного – класса». Современное проектирование многоквартирных жилых домов легко подстраивается под запросы современного человека: различные вариации планировки, авторские дизайнерские проекты любой сложности, престижное расположение, ограниченный доступ на территорию жилого комплекса и т.д.