Проектирование многоквартирных жилых домов
Проектирование многоквартирных жилых домов сложное, так как требуется комплексный подход, необходимо полностью исключить мельчайшие погрешности и ошибки. Одновременно решается большое количество задач, результаты обобщаются. Только такой подход дает возможность построить жилье, экономически выгодное для застройщика и удобное для владельцев квартир. Все этапы проектирования многоквартирных жилых домов влияют на стоимость дома и квартир, что важно для застройщика и инвесторов. Затраты можно снизить лишь при грамотном подходе проектировщиков.
Особенности проектирования многоквартирных жилых домов
По количеству квартир такие здания при проектировании делятся на двух- и многоквартирные, вторая категория на:
• малоэтажные (не более 2-х этажей);
• со средней этажностью (3-5);
• многоэтажные (от 6-и);
• с повышенной этажностью 911-17);
• высотные (от 16-и).
Классификация многоквартирных жилых домов по СП 54.13330.2011:
• престижные (бизнес);
• массовые (эконом);
• социальные (муниципальные).
На рынке недвижимости применяется иная классификация, основанная на практике и используемая при проектировании:
• эконом класс;
• класс комфорт (бизнес+элит).
На характеристики многоквартирных жилых домов и цены квартир влияет класс: от него зависятразмеры жилых помещений, качество отделки фасада, наличие/отсутствие автостоянок, зон отдыха.
В процессе проектирования многоквартирных жилых домов необходимо не нарушая правила и нормативы уравновесить интересы застройщика с потребностями будущих владельцев квартир. На первом месте санитарные нормы, в соответствии с которыми приводятся системы теплозащиты и теплоизоляции, вентиляции, освещения. Для проектировщика это трудности, вынуждающие в процессе проектирования многоквартирных жилых домов сочетать требования законодательства, финансовые интересы застройщика и желание жильцов приобрести дешевое комфортное жилье.
Эскизное проектирование многоквартирных жилых домов
Многоквартирные жилые дома строятся внутри кварталов городом и на новых территориях.
Направление проектирования определяет:
• территория;
• класс жилья;
• требования к архитектурной уникальности.
Первым этапом является эскизное проектирование многоквартирных жилых домов:
• объект привязывается к территории;
• анализируются условия участка (площадь участка, климат, окружающие будущее многоквартирное здание застройки, инфраструктура, соответствие градостроительной концепции, финансовый аспект строительства и обслуживания);
• определяется нагрузка на фундамент (зависит от этажности);
• определяется концепция (варианты архитектурного проектирования (площадь, этажность, конфигурация, ориентация в пространстве, расположение, размеры дверей и окон), облагораживания придомовых территорий, технико-экономические расчеты многоквартирных жилых домов);
• выбирается конструкция, способная обеспечить прочность, надежность, пространственную жесткость, устойчивость к отрицательным воздействиям среды;
• создается визуальная модель внешнего вида.
По результатам после согласования с заказчиком разрабатываются технические задания на проектирование многоквартирных жилых домов с указанием:
• количества квартир и нежилых помещений;
• количества и площади помещений в квартирах;
• высоты потолков;
• цветовых и стилистических решений отделки;
• наличия/отсутствия лоджий, балконов;
• используемых при строительстве материалов;
• инженерно-технического обеспечения;
• издержек на материалы и проведение строительных работ;
• состава проектной документации;
• сроков проектирования многоквартирных жилых домов;
• сроков реализации проекта.
Чтобы у заказчика появилось визуально представление, создаются трехмерные модели дома с разных ракурсов.
Проектирование многоквартирных жилых домов на стадии П
Для прохождения экспертизы создается документация, содержащая конструктивные решения, результаты проектирования инженерных сетей многоквартирных жилых домов, делали планировочных и архитектурных решений, результаты иных работ, связанных повышением функциональности, безопасностью.
Конструктивное проектирование многоквартирных жилых домов:
• планировка фундамента;
• планировка несущих конструкций;
• расчет стоимости выбранных стройматериалов.
Архитектурное проектирование многоквартирных жилых домов:
• создание дизайна;
• определение функций помещений;
• выбор отделочных материалов;
• расчет стоимости проектирования многоквартирных жилых домов.
При проектировании и строительстве многоквартирных жилых домов эконом класса используются серийные проекты, которые применяются неоднократно. Класс комфорт подразумевает возможность менять в стандартном проекте этажность, планировку, отделку фасада. Для многоквартирных жилых домов бизнес-класса проводится индивидуальное проектирование, уделяя особое внимание архитектурной составляющей.
Проектирование многоквартирных жилых домов класса элит:
• проект авторский;
• отдельное проектирование наружных элементов;
• несущие конструкции из железобетона или керамического кирпича;
• дорогие импортные оконные профили большой площади с энергосберегающими стеклами;
• потолки от 3-х м, эксклюзивные планировки с гардеробными, прачечными, зимними садами, террасами, кухнями-столовыми, двумя или более санузлами;
• внутренняя отделка жилых и общих помещений по дизайн-проекту;
• дополнительное проектирование систем климат-контроля, аварийного электроснабжения, систем фильтрации воды, современных сетей связи, систем безопасности.
Инженерное проектирование многоквартирных жилых домов:
• расчет конфигурации, составление схем сетей;
• проектирование последовательности монтажных работ инженерных коммуникаций многоквартирных жилых домов.
Документы проходят экспертизу, выявленные несоответствия дорабатываются.
Проектирование многоквартирных жилых домов на стадии Р
Цель стадии Р проектирования многоквартирных жилых домов: создать документы-инструкции для подрядчика. Все этапы подробно описываются, подбираются качественные экономичные материалы, детальнее прорабатываются схемы и чертежи, составляются рекомендации для монтажа оборудования и коммуникаций.
На стадии Р основой проектирования многоквартирных домов служат документы, созданные для экспертизы. Тексты и чертежи дорабатываются для использования на стройплощадке.
Подрядчик получает комплекты чертежей, схем, таблиц по видам работ и прилагаемую документацию.
В дополнительный комплект включаются:
• документы, используемые повторно;
• чертежи электромонтажных конструкций, которые изготавливаются на заказ;
• смета;
• список требуемых материалов;
• спецификация оборудования для инженерных сетей;
• расчет объемом строительных и монтажных работ;
• другие документы, указанные в договоре с заказчиком на (результаты проектирования подсветки фасадов, интерьеров многоквартирных жилых домов).
Стоимость проектирования многоквартирных жилых домов зависит от этажности, класса, особенностей конструкций и архитектуры, необходимости в разработке уникальных решений.
