Проектирование жилого комплекса. Цены, особенности и основные этапы при проектировании жилых комплексов.
Процесс проектирования жилого комплекса как правило сложен в первую очередь с точки зрения архитектурной концепции внешнего вида фасадов и выбора планировочных решений каждого жилого многоквартирного дома в составе жилого комплекса. В современных условиях мало спроектировать и построить комплекс – его ещё необходимо продать. И в борьбе за покупателя на первое место выходит расположение жилого комплекса, стоимость и удобство планировок квартир. При проектировании планировочных решений квартир в жилом здании необходимо спроектировать такую планировку, что бы она была востребована большей частью потенциальных покупателей и выгодно отличалась от планировок конкурентов. С одной стороны, покупатель хочет максимальное количество комнат и квадратных метров, с другой он ограничен бюджетом покупки. Поэтому при проектировании жилого дома архитекторы и застройщики стараются исходить из «портрета» среднего покупателя на рынке. Современные планировки жилых комплексов при проектировании как правило включают однокомнатные квартиры, рассчитанные на покупателей с небольшим бюджетом – одинокие молодые люди или молодые семейные пары, которым не требуется много комнат, двухкомнатные, рассчитанные на семьи с одним-двумя детьми и умеренной площадью, и стоимостью и трехкомнатные, рассчитанные на семьи, но предлагающие большую площадь относительно двухкомнатных квартир. В последнее время, в погоне за стоимостью квартиры застройщики все чаще при проектировании жилых комплексов указывают в технических заданиях планировки квартиры-студии. Четырехкомнатные как правило на рынке встречаются реже (рассматривается массовый сегмент жилых комплексов) – это обусловлено высокой стоимостью квартиры и трудностью с ее реализацией. Стоимость проектирования жилых комплексов и других объектов можно посмотреть в разделе "Цены на проектирование" .
Требования к организации-проектировщику при проектировании жилых комплексов
Проектирование жилых комплексов – сложный трудоемкий процесс, требующий точной проработки каждой детали, поэтому организации, осуществляющие данный вид деятельности, должны соответствовать определенным критериям:
1. Иметь в своем штате необходимое количество специалистов-проектировщиков, имеющих профильное образование, подтвержденное дипломами, удостоверениями и другими квалификационными документами. Особое преимущество имеют специалисты, входящие в национальный реестр специалистов в области строительства, т.к. для вхождения в такой реестр требуется не только наличия документа об образовании, но и трудовой стаж в данной сфере.
2. Иметь необходимые лицензии на осуществляемую проектную деятельность. Согласно ФЗ №273 от 25.11.2009 года все ранее выданные строительные лицензии утратили силу. С 01.01.2010 года для выполнения работ в данной сфере необходим допуск СРО (саморегулируемой организации) на выполнение проектных работ. Но не все проектные работы на сегодняшний день подлежат обязательному лицензированию, их перечень определен Градостроительным кодексом РФ.
Для проектирования жилых комплексов может быть привлечена не одна организация, а несколько. Например, может существовать так называемый генеральный проектировщик, который будет заниматься проектированием основных разделов жилого комплекса (напр. архитектурно-конструктивных решений), и несколько субпроектировщиков, занимающихся проектированием инженерных сетей жилого комплекса или других отдельных узлов и конструкций.
Также из штата организации-проектировщика выбирается специалист, отвечающий за подготовку всех разделов проекта – Главный архитектор проекта (ГАП), Главный инженер проекта (ГИП), который осуществляет контроль не только за проектированием каждого раздела по отдельности, но и в комплексе, ведь важно не только произвести проектирование отдельных деталей жилого комплекса, но и обеспечить их слияние в единое целое, в систему, работающую на 100%, обеспечивающую комфортное пребывание жильцов будущего жилого комплекса.
В реалиях современного мира очень важно, чтоб проектная организация, занимающаяся проектированием жилых комплексов, имела представление об новейших технологиях при строительстве жилых комплексов, о применяемых интерьерных и планировочных решениях, о потребностях будущих пользователей жилых комплексов.
Этапы проектирования жилых комплексов Проектирование жилых комплексов – это всего лишь один из этапов воплощения задумки Заказчика, Инвестора по созданию готового жилья для населения. В реальности реализация того или иного проекта является очень сложным процессом, включающим в себя поэтапное выполнение огромного комплекса работ, состоящего из выбора места под застройку жилого комплекса, согласования с необходимыми службами, созданием проекта, заканчивая строительством жилого объекта и сдачей его в эксплуатацию.
Условно процесс проектирования жилых комплексов можно разделить на следующие этапы:
• Подготовительный – создание концепции объекта, проведение предпроектных изысканий, разработка технико-экономических показателей проекта, получение исходно-разрешительной документации на проектирование жилого комплекса;
• Проектирование– разработка конструктивных решений, архитектурно-планировочных решений, решений по подключению жилого комплекса к инженерным сетям. В данный этап также входит защита разработанного проекта в органах государственной или негосударственной экспертизы, которая определяет возможность реализации данного проекта, оценивает проект с точки зрения соблюдения существующих нормативно-правовых документов в строительстве, определяет правильность выбранных проектных решений с точки зрения работоспособности всей системы. После получения положительного заключения экспертизы проект может быть реализован, проект жилого комплекса может отправляться в производство работ.
• Авторский надзор – осуществление генеральным проектировщиком мероприятий по обеспечению соблюдения при строительстве жилого комплекса принятых проектных решений, а также своевременное внесение в проект отступлений, возникших при строительстве. В свою очередь этап проектирования жилого комплекса включает в себя 3 основных раздела: 1. Архитектурный проект, состоящий из фасада здания, планировок этажей, разрезов и прочих конструкций жилого комплекса. 2. Строительный проект, состоящий из чертежей отдельных элементов – фундаментов, перекрытий, лестниц и т.п. 3. Инженерный проект, представляющий собой комплекс всех сетей, присутствующих в проекте данного жилого комплекса. Особое внимание при проектировании жилых комплексов следует уделять природным условиям застраиваемой территории – климатической зоне, длине светового дня, наличию паводковых и грунтовых вод, геологическому составу почвы, розе ветров, наличию сейсмической активности местности и многих других параметров.
Нормативная документация при проектировании жилых комплексов
В сфере проектирования жилых комплексов существует огромная нормативно-правовая база документации, которой неукоснительно должен придерживаться каждый проектировщик данной области для успешной реализации своего проекта. Рассмотрим основные документы.
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменением N 2) - распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м.
• Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (с изменениями на 2 июля 2013 года) – распространяется на здания и сооружения любого назначения на любом этапе жизненного цикла здания, в том числе жилые комплексы.
• Технический регламент о требованиях пожарной безопасности (с изменениями на 27 декабря 2018 года) – применяется при проектировании, строительстве, капитальном ремонте, реконструкции, техническом перевооружении, изменении функционального назначения, техническом обслуживании, эксплуатации и утилизации объектов защиты.
• Градостроительный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 27 декабря 2019 года).
• СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (с Поправкой, с Изменением N 1).
• Специализированные нормы на инженерные системы зданий и многие другие документы.
Состав проектной документации при проектировании жилых комплексов Проектирование жилых комплексов включает в себя разделы, состоящие из текстовой части, расчетов, графической части с чертежами, спецификаций на оборудование и материалы.
Состав и содержание проектной документации при проектировании жилых комплексов определяется постановлением правительства №87 от 16 февраля 2008 года «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (с изменениями на 6 июля 2019 года):
Раздел 1 "Пояснительная записка"
Раздел 2 "Схема планировочной организации земельного участка"
Раздел 3 "Архитектурные решения"
Раздел 4 "Конструктивные и объемно-планировочные решения"
Раздел 5 "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений"
Раздел 6 "Проект организации строительства"
Раздел 7 "Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства"
Раздел 8 "Перечень мероприятий по охране окружающей среды"
Раздел 9 "Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности"
Раздел 10 "Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов"
Раздел 11 "Смета на строительство объектов капитального строительства"
Раздел 12 "Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами"
Каждый раздел детально прорабатывается проектными организациями, в результате чего выдается общий готовый проект на строительство жилого комплекса.
Далее рассмотрим каждый раздел подробнее.
Пояснительная записка Данный раздел при проектировании жилых комплексов должен включать в себя: упоминание документа, на основании которого принято решение о проектировании (решение застройщика, целевая программа и т.п.); реквизиты исходно-разрешительной документации (задания на проектирование, инженерные изыскания, технические условия на подключения к действующим сетям); характеристика жилого комплекса; природные характеристика застраиваемой территории (климатический район, сейсмоопасность, уровень грунтовых вод, глубина промерзания, сведения о категории земель); потребность в топливно-энергетических ресурсах; технико-экономические показатели объекта; сведения о применяемом при проектировании программном обеспечении для расчета конструктивных и других элементов зданий жилого комплекса; сведения об очередности, этапности строительства (разбивка на очереди) жилого комплекса.
Пояснительная записка должна содержать заверение о соответствии принятых проектных решений действующим нормам, техническим условиям. Все упомянутые в пояснительной записке документы (разрешения, согласования, ТУ, результаты изысканий) должны быть приложены к записке в полном объеме.
Схема планировочной организации земельного участка при проектировании жилых комплексов
Состоит из текстовой и графической частей. В текстовой части указываются характеристики земельного участка, на котором будет расположен будущий жилой комплекс, обоснование границ, планировочная организация земельного участка, технико-экономические показатели земельного участка, решение по защите объекта от грунтовых вод, паводков и других природных явлений, описание решений по благоустройству территории жилого комплекса.
Графическая часть данного раздела при проектировании жилых комплексов должна содержать схему планировочной организации земельного участка, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест врезки к действующим коммуникациям, ситуационный план размещения объекта капитального строительства в границах земельного участка.
Архитектурные решения жилого комплекса
Проектирование жилых комплексов в части архитектурных решений состоит из текстовой и графической частей, содержащих: в текстовой части - описание внешнего и внутреннего вида проектируемого жилого комплекса, обоснование принятых объемно-пространственных и архитектурно-планировочных решений, описание решений по внутренней и наружной отделке, расчет световых проемов с учетом параметров естественного освещения, описания мероприятий по предотвращению опасных факторов – шума, вибрации; в графической части – чертежи фасадов, отделочные решения фасадов, поэтажные планы, разрезы.
Конструктивные и объемно-планировочные решения жилого комплекса
Данный раздел содержит в текстовой части: сведения о топографических, инженерно-геологических, гидрогеологических, метеорологических и климатических условиях земельного участка, на котором будет располагаться проектируемый жилой комплекс, характеристику грунтов, информацию о грунтовых водах, описание и обоснование конструктивных решений зданий и сооружений, включая их пространственные схемы, принятые при выполнении расчетов строительных конструкций, описание конструктивных решений подземной части проектируемого жилого комплекса, обоснование проектных решений для обеспечения защиты от шума и вибрации и воздействия других неблагоприятных внешних факторов, решения по обеспечению пожарной безопасности жилого комплекса, характеристику конструкций полов, кровли, потолков, перегородок, перечень мероприятий по защите строительных конструкций и фундаментов от разрушения, перечень мероприятий по защите от техногенного и природного воздействия, перечень мероприятий по обеспечению энергетической эффективности.
Графическая часть данного раздела при проектировании жилых комплексов содержит: поэтажные планы зданий и сооружений с указанием размеров и экспликации помещений; чертежи разрезов зданий жилого комплекса с изображением несущих и ограждающих конструкций, указанием относительных высотных отметок уровней конструкций, полов, низа балок, ферм, покрытий с описанием конструкций кровель и других элементов конструкций; чертежи фрагментов планов и разрезов, требующих детального изображения; схемы каркасов и узлов строительных конструкций; планы перекрытий, покрытий, кровли; схемы расположения ограждающих конструкций и перегородок; план и сечения фундаментов.
Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений
Проектирование жилых комплексов в данном разделе содержит несколько подразделов:
Подраздел "Система электроснабжения"
Подраздел "Система водоснабжения"
Подраздел "Система водоотведения"
Подраздел "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети"
Подраздел "Сети связи"
Подраздел "Система газоснабжения"
Подраздел "Технологические решения"
Проектирование каждого подраздела для жилых комплексов регламентируется своими нормативными документами. Более детальную информацию можно почерпнуть из источников по проектированию инженерных систем .
Ориентировочно, каждый подраздел состоит из текстовой части – пояснительной записки с описанием принятых проектных решений, с обязательным указанием источника проектируемого ресурса, с необходимыми расчетами, спецификацией оборудования и материалов. Графическая часть состоит из схем (принципиальных, аксонометрических, структурных), поэтажных разводок, магистральных разводок внутри и снаружи жилого комплекса, чертежей наружных и внутренних сетей, чертежей отдельных узлов.
Проект организации строительства
Проект организации строительства при проектировании жилых комплексов – документ, содержащий способы рациональной организации строительства, данного конкретного жилого комплекса, определяющий последовательность выполнения строительно-монтажных работ, указывающий, как и каким способом должен вестись монтаж данного объекта.
Содержит характеристику района расположения жилого комплекса, оценку развитости транспортной инфраструктуры, обоснование необходимости использования при строительстве жилого комплекса земельных участков, находящихся за пределами участка строительства, описание особенностей проведения работ при пересечении с действующими коммуникациями, описание особенностей проведения работ в условиях стесненной городской застройки, обоснование принятой организационно-технологической схемы, определяющей последовательность возведения жилого комплекса, обеспечивающей соблюдение установленных в календарном плане строительства сроков завершения строительства (его этапов), перечень видов строительных и монтажных работ, ответственных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, подлежащих освидетельствованию с составлением соответствующих актов приемки перед производством последующих работ и устройством последующих конструкций, технологическую последовательность работ при возведении объектов капитального строительства или их отдельных элементов, обоснование потребности строительства в кадрах, основных строительных машинах, механизмах, транспортных средствах, в топливе и горюче-смазочных материалах, а также в электрической энергии, паре, воде, временных зданиях и сооружениях, обоснование размеров и оснащения площадок для складирования материалов, конструкций, оборудования, укрупненных модулей и стендов для их сборки, предложения по обеспечению контроля качества строительных и монтажных работ, а также поставляемых на площадку и монтируемых оборудования, конструкций и материалов, перечень мероприятий по охране труда, перечень мероприятий по охране окружающей среды в период строительства жилого комплекса.
Графическая часть содержит календарный план строительства и строительный генеральный план с определением мест расположения постоянных и временных зданий и сооружений, мест размещения площадок и складов временного складирования конструкций, изделий, материалов и оборудования, мест установки стационарных кранов и путей перемещения кранов большой грузоподъемности, инженерных сетей и источников обеспечения строительной площадки водой, электроэнергией, связью, а также трасс сетей с указанием точек их подключения и мест расположения знаков закрепления разбивочных осей жилого комплекса.
Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства
Содержит основание для разработки проекта организации работ по сносу или демонтажу зданий, строений и сооружений объектов капитального строительства, перечень зданий, строений и сооружений объектов капитального строительства, подлежащих сносу (демонтажу), описание и обоснование принятого метода сноса (демонтажа), расчеты и обоснование размеров зон развала и опасных зон в зависимости от принятого метода сноса (демонтажа), описание решений по вывозу и утилизации отходов, сведения о наличии согласования с соответствующими государственными органами, в том числе органами государственного надзора, технических решений по сносу (демонтажу) объекта. В графической части изображается план земельного участка и прилегающих территорий с указанием места размещения сносимого объекта, сетей инженерно-технического обеспечения, зон развала и опасных зон в период сноса (демонтажа) объекта с указанием мест складирования разбираемых материалов, конструкций, изделий и оборудования; чертежи защитных устройств; технологические карты-схемы последовательности сноса (демонтажа) строительных конструкций и оборудования.
Перечень мероприятий по охране окружающей среды
Проектирование жилых комплексов не может обойтись без тщательной проработки мероприятий по охране окружающей среды при строительстве данного объекта. Данный раздел должен отображать варианты воздействия жилого комплекса на окружающую среду (сброс сточных вод, загрязнение воздуха, утилизация опасных отходов), а также перечень мероприятий по снижению влияния этих факторов или по полному предотвращению их влияния.
Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности жилого комплекса
Пожарная безопасность проектируемого жилого комплекса выделяется в отдельный раздел, содержащий принятые проектные решения по обеспечению пожарной безопасности.
В данном разделе приводится описание системы обеспечения пожарной безопасности проектируемого жилого комплекса – размер противопожарных расстояний, наличие пожарных проездов, наличие системы наружного пожаротушения, решения о применении конструктивной огнезащиты, наличие автоматической системы пожаротушения, дымоудаления, пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией при пожаре. Проектные решения зависят напрямую от категории здания по пожарной опасности, степени огнестойкости применяемых материалов. Приводятся все необходимые расчеты и результаты испытаний, которые отображаются в текстовом виде в пояснительной записке и графически в прилагаемых чертежах.
Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов при проектировании жилых комплексов
При проектировании жилых комплексов особое внимание уделяется созданию доступной среды для инвалидов и маломобильных групп населения. Данный раздел должен содержать обоснование принятых конструктивных, объемно-планировочных и иных технических решений, обеспечивающих безопасное перемещение инвалидов на территории жилого комплекса, а также их эвакуацию из указанных объектов в случае пожара или стихийного бедствия.
Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов
При проектировании жилых комплексов данный раздел должен отображать сведения о типе и количестве установок, потребляющих топливо, тепловую энергию, воду, горячую воду для нужд горячего водоснабжения и электрическую энергию, параметрах и режимах их работы, характеристиках отдельных параметров технологических процессов, перечень мероприятий по учету и контролю расходования используемых энергетических ресурсов, обоснование выбора оптимальных архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений при осуществлении строительства жилого комплекса с целью обеспечения соответствия его требованиям энергетической эффективности.
Смета на строительство объектов капитального строительства
В ходе проектирования жилых комплексов составляется раздел с проектно-сметной документацией, который должен содержать текстовую часть в составе пояснительной записки к сметной документации и саму сметную документацию.
Пояснительная записка обязательно должна включать ссылку на нормативную сметную документацию, которая была использована при составлении сметы для данного жилого комплекса.
Сметная документация должна содержать сводку затрат, сводный сметный расчет стоимости строительства, объектные и локальные сметные расчеты (сметы), сметные расчеты на отдельные виды затрат.
Сметная документация составляется с применением базисного уровня цен и цен, сложившихся ко времени ее составления (с указанием месяца и года ее составления), или с применением ресурсного метода определения стоимости строительства. Под базисным уровнем цен понимаются стоимостные показатели сметных нормативов, действовавшие по состоянию на 1 января 2000 г.
Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами
Данный раздел должен содержать документацию, необходимость разработки которой при осуществлении проектирования и строительства объекта капитального строительства предусмотрена законодательными актами Российской Федерации. Проектирование жилых комплексов не относится к сферам строительства, к которым могут предъявляться особые требования (таким, как атомные станции, объекты военного назначения), поэтому разработка данного раздела зачастую не требуется.
Проектирование жилых комплексов представляет собой обширную сферу в строительной деятельности. Это очень перспективная отрасль, которая должна соответствовать современным реалиям и идти в ногу со временем, особенно в условиях постоянно развивающегося мира. Большинство всех проектов, разрабатывающихся в современном мире приходится на область проектирования жилых комплексов, ведь потребность в комфортабельном благоустроенном и доступном жилье всегда будет на первом месте для человечества.